«В безвыходной ситуации совет опытного адвоката
ценнее здравого смысла...»
+7 (9278) 93 13 15
Адрес: 191036 г. Санкт –Петербург, Лиговский пр., д.10/118
(офисный центр гостиницы «Октябрьская»), офис 5134 (ст. Метро «Площадь Восстания»)
Главная -> Статьи -> ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ.АКТУАНЫЕ ВОПРОСЫ.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ.АКТУАНЫЕ ВОПРОСЫ.

Земельный налог – понятие, в котором переплетаются три вида правоотношений: земельное, налоговое и гражданское законодательство.

Современное Российское законодательство посвятило целую главу земельному налогу в Налоговом кодексе. Но вопросы остаются, а суды буквально завалены делами. Трудность и актуальность состоит в том, что земля – отдельный объект правоотношений. Особый интерес вызывает использование земельного участка несколькими лицами. Представьте себе ситуацию: предприятие ОАО «Судо — Волга» владеет земельным участком на праве бессрочного (постоянного) пользования с 1998 г. На земельном участке расположены объекты недвижимости. В процессе производства, предприятие продает объекты недвижимости иным юридическим лицам. Получается, что на земельном участке, которым ОАО «Судо — Волга» владеет на праве бессрочного (постоянного) пользования возникают иные предприятия, которые также используют часть земельного участка предприятия.

Возникает вопрос: а как быть с земельным налогом? Налоговый кодекс- статья 388 относит к налогоплательщикам организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный участок используется несколькими субъектами (юридическими лицами), а право бессрочного пользования принадлежит только предприятию ОАО «Судо — Волга». При таких обстоятельствах, новые собственники недвижимости не спешат оформлять свои права на земельные участки т.к. как только они «войдут» в ЕГРПН в качестве собственника земли – их ждёт неприятный сюрприз- обязанность по уплате налога на землю.

Вот здесь то и получается раздвоение ситуации с уплатой земельного налога. С одной стороны ОАО «Судо — Волга» обязано уплачивать земельный налог в соответствии со свидетельством о праве бессрочного пользования. С другой стороны покупатели объектов недвижимости фактически используют часть земельного участка под выкупленными зданиями и сооружениями в той мере, в которой это необходимо для нормальной эксплуатации объекта. Кроме того, в соответствии с прямым указанием закона приобретают права на земельный участок – ст. 552 ГК РФ:

«…По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Причем, частью второй указанной нормы законодатель предусмотрел, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 35 ЗК РФ, дублирует данную норму, законодатель предусмотрел, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

А ч. 4 ст. 35 ЗК РФ прямо предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Получается налог оплачивает один субъект, а землю эксплуатируют все «хором». Данная ситуация порождает множество споров. Особо страдают предприятия, владеющие обширными землями. Логика налогового органа в данном случае проста: если есть бумажка (т.е. свидетельство о праве бессрочного пользования) – плати налог со всей площади, указанной в этакой бумаге. Да и действительно — зачем морщить ум? Ведь сказано в ст. 388 НК РФ — значит плати – так рассуждают слуги государевы.

Налогоплательщик взывает к справедливости- вот логика, выраженная в совершенно конкретном исковом заявлении (приводится в сокращении):

«…По результатам камеральной налоговой проверки ОАО «Судо — Волга», проведенной на основе налоговой декларации по земельному налогу за 2007 г., проверяющим выявлено нарушение в виде неполной уплаты земельного налога, о чем составлен Акт камеральной налоговой проверки, который воплотился в решение о привлечении ОАО «Судо — Волга» к налоговой ответственности. Общество не согласившись, указало следующее

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серия 63 № 0164987 от 02.11.1999г ОАО «Судо-Волга» использует на праве бессрочного пользования земельный участок общей площадью 262290 кв.м.

В настоящее время земельный участок, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова,1а, используют предприятия:

- ОАО «Судо-Волга»;

- ООО «АЛКОМ»;

- ООО «Тольяттинский судоремонтный завод»;

- ООО «Тольяттинский механический завод»;

- ООО фирма «Нектар»,

- ЧП Аббязов, а также физические лица –Дроботова Л.Н. и Мочалов С.Н.

Данные предприятия и физические лица, являются владельцами объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по вышеуказанному адресу и находящемся в бессрочном пользовании ОАО «Судо-Волга». В течение 2007года, указанные предприятия и физические лица фактически используют земельные участки, находящиеся под выкупленными зданиями и сооружениями, соответственно обязаны уплачивать земельный налог. По данному вопросу имеется Постановление Президиума ФАС РФ от 12.07.2006г. № 11991/05.

В настоящее время идет процесс оформления земельных участков. Утвержден «Проект раздела границ земельного участка» между названными предприятиями и физическими лицами. Всеми выше указанными собственниками объектов недвижимости подписаны акты согласования границ земельных участков. Площади земельных участков известны. 10.06.2008 г. ОАО «Судо -Волга» обращалось в Мэрию г.о. Тольятти с заявлением об отказе от права бессрочного пользования, на что получен отказ в связи недостатком предоставленных документов.

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки не может служить основанием для освобождения фактического землевладельца и землепользователя от платы за землю. В соответствии с выводом Президиума ФАС РФ: «с момента составления актов приема-передачи недвижимого имущества у предприятий (физических лиц) возникла обязанность по уплате земельного налога в связи с использованием соответствующих земельных участков»

Так, на основании договора № 15/2000 от 24.03.2000г ООО «Тольяттинский механический завод» предоставлял в налоговый орган самостоятельно налоговые декларации по земельному налогу за 2007г и оплачивал земельный налог за использование 7 500 кв.м. своего земельного участка. Всего за 2007г ООО «Тольяттинский механический завод» уплатил налог в сумме 117 925 руб. Копии деклараций и платежных поручений представлены и имеются в материалах дела, несмотря на это, данный факт не нашел своего отражения в решении налогового органа.

Согласно Проекта раздела границ, площадь земельного участка, используемая ООО «Тольяттинский механический завод » (№ 7 – в Проекте раздела границ), составляет 7 479 кв.м. Переплата налога составила – 331 руб.

Дроботова Людмила Николаевна уплатила земельный налог самостоятельно за использование 267,6 кв.м. своей доли земельного участка ( № 15 в Проекте раздела границ земельного участка). Всего за 2007г. Дроботова Л. Н. уплатила налог в сумме 4 207 руб. Копию платежного документа прилагаем.

На основании договоров купли-продажи недвижимости: № 12 от 14.05.2003г, №52/98 от 01.06.1998г, № б/н от 12.02.2007г; свидетельства о государственной регистрации права ЦЕХа ДОУ; акта приема-передачи земли от 12.02.2007г. — ООО «Тольяттинский судоремонтный завод» подавал самостоятельно налоговые декларации по земельному налогу за 2007г и уплачивал земельный налог за использование своего земельного участка. Всего за 2007г ООО «Тольяттинский судоремонтный завод» уплатил налог в сумме 943 792 руб.

Согласно Проекта раздела границ, площадь земельного участка, используемая ООО «Тольяттинский судоремонтный завод», составляет 86 459 кв.м. Неполная уплата земельного налога составила -332 564 руб.

ООО фирма «Нектар» приобрело право владения земельным участком на основании договора купли–продажи недвижимости № 19 от 31.01.2007г, акта приема-передачи земли от 01.02.2007г, площадью 1,6 га. Согласно Проекта раздела границ, площадь земельного участка, используемая ООО фирмой «Нектар» (№ 11 в Проекте раздела границ), составляет 16 720 кв.м. Неуплата земельного налога составила -240986 руб.

ООО «АЛКОМ» приобрело право владения земельным участком на основании договоров купли–продажи недвижимости: № 37 от 02.06.2006г, № б/н от 12.02.2007, акта приема-передачи земли от 12.02.2007г площадью7,5 га. Согласно Проекта раздела границ, уточненная площадь земельного участка используемая ООО «АЛКОМ» ( № 1 в Проекте), составляет 71 694 кв.м. Неуплата земельного налога составила -1 033 327 руб.

ООО «БайкалСибСервис» приобрело право владения земельным участком на основании договора купли–продажи недвижимости № 28/2000 от 01.12.2000г. соответственно и Мочалов С.Н. на основании договора купли–продажи недвижимости у ООО «БайкалСибСервис». Согласно Проекта раздела границ, уточненная площадь земельного участка используемая в 2007г ООО «БайкалСибСервис» т.е. в настоящее время гр. Мочаловым С.Н. (№ 17 в Проекте), составляет 1645 кв.м. Неуплата земельного налога составила -25 865 руб.

ЧП Аббязов приобрел право владения земельным участком на основании договора купли–продажи недвижимости № 16/2000 от 06.04.2000г, площадью 2900 кв.м. Согласно Проекта раздела границ, площадь земельного участка, используемая ЧП Аббязов ( № 10 в Проекте раздела границ), составляет 1625 кв.м. Неуплата земельного налога составила -25 550 руб.

Сумма фактической неуплаты земельного налога по ООО «АЛКОМ», ООО «Тольяттинский судоремонтный завод», ООО фирма «Нектар», ЧП Аббязов, ООО «БайкалСибСервис», Мочалов С.Н. составила 1 658 292 руб. При этом с учетом уточнения размеров земельных участков переплата земельного налога по ООО «Судо-Волга» и ООО «Тольяттинский механический завод» составила 210 785 руб.

Согласно решения налогового органа – п. 3.1.1, со стороны ОАО «Судо-Волга» неуплата (неполная уплата, не перечисление в бюджет) земельного налога за 2007г в составила 2 513 431 руб. Решение вынесено без учета частичной оплаты в 2007 г. вышеназванными предприятиями налога на землю, что приводит к двойному налогообложению.

Позицию ОАО «Судо — Волга» подтверждает судебная практика. Ряд конкретных решений приложен к возражениям к акту налоговой проверки. Кроме того, подтверждается следующими судебными актами:

- Постановление ФАС УО от 19.04.2007 г. № Ф09-4640/06-С6;

- Постановление ФАС УО от 17.10.2006 г. № Ф09-9333/06-С7;

- Постановление ФАС МО от 20.06.2006 г. № КГ –А41/3878-06;

- Постановление ФАС Северо – Западного от 27.06.2005 г. № А56- 35165/04;

- Постановление Президиума ВАС № 7486/01 от 9.01.2002 г.;

-Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу № Ф 03-А51/07-2/999 от 11.05. 2007 г.;

В данных судебных актах судьи единогласно сошлись во мнении, что сразу после покупки недвижимого имущества покупатель получает право использования земли (ст.35 ЗК РФ п.3 ст. 552 ГК РФ) и исходят из того, что покупатель недвижимого имущества, при таких обстоятельствах, обладает землей на праве бессрочного пользования и соответственно обязан уплачивать земельный налог в полном объеме.

На данное исковое заявление налоговый орган возразил следующим образом:

Заявитель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, общей площадью 262 290 кв.м., Соответственно у заявителя в 2007 году имелся объект налогообложения — земельный участок, общей площадью 262 290 кв.м…

Заявителем рассчитан земельный налог за 2007 г. не с полной площади земельного участка, как того требует п.1 ст. 391 НК РФ, а от части стоимости. Налогооблагаемая площадь для исчисления земельного налога рассчитана Заявителем следующим образом: общая площадь земельного участка (262290 кв.м.) минус площади под проданными зданиями (172674,3 кв.м.) и составила (89615.7 кв.м.). В результате неправильного исчисления налога Заявителем было допущено занижение земельного налога за 2007 год Налогоплательщиками земельного налога в соответствии с п.1 ст. 388 НК РФ признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Исходя из смысла данной нормы, фактическое использование или не использование земельного участка лицом, обладающим земельным участком на праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения значения для налогообложения не имеет. Налоговое законодательство связывает обязанность по уплате земельного налога с фактом обладания земельным участком на одном из указанных прав.

Согласно п.1 ст. 44 НК РФ обязанность по уплате налога возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иным актом законодательства о налогах и сборах.

В НК РФ и других актах законодательства РФ о налогах такого основания прекращения или изменения обязанности по уплате земельного налога, как продажа объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, нет.

Согласно п.1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу являются земельные участки (а не их части).

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности. границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Права на земельные участки, предусмотренные главами 111 и IV ЗК РФ в соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом согласно п.2. ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право постоянного (бессрочного) пользования Заявителя земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке и в течение 2007 года не прекращено (записи в ЕГРПН о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования Заявителя на земельный участок в 2007 году не производилось).

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ.

Заявитель не предоставил Документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, подтверждающих прекращение права постоянного (бессрочного) пользования вышеуказанным земельным участком. Также Заявитель не предоставил документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, подтверждающих приобретение каких либо прав на данный земельный участок или его часть третьими лицами (кроме того, действующее законодательство не предусматривает возможности реализации (передачи кому либо возмездно или безвозмездно) земельною участка или его части лицом, обладающим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования)).

Исходя из положений п.1 ст. 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированною нрава.

В соответствии с п.1 ст. 14 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации нрав.

Документами, подтверждающими права на земельные участки, возникающие после вступление в силу Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», могут выступать только свидетельства о государственной регистрации соответствующих прав. Поэтому, договоры купли продажи недвижимых объектов, расположенных па земельном участке, заключенные Заявителем с третьими лицами не могут считаться допустимыми доказательствами наличия у покупателей таких объектов недвижимости прав на земельный участок или его часть.

В рамках настоящего дела имеет значение наличие прав на земельный участок у Заявителя, что, как указывалось выше, подтверждается соответствующим документом: Свидетельство о государственной регистрации права серия 63 №0164987 от 02.11.1999 г.

Судьба этого искового заявления такова: Арбитражный суд Самарской области отказал в удовлетворении искового заявления (дело А 55-10842/2008), приняв при этом строну налогового органа, а апелляционная инстанция утвердила его. Однако, ФАС Поволжского округа отменил решение суда первой инстанции, постановление апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение. После нового рассмотрения суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление, апелляционная инстанция утвердила это решение. В момент, когда налоговый орган обратился в кассационную инстанцию вышло постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. №54 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога». В пункте 1 данного постановления указано: «согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи с этим судам необходимо исходить из того, что за исключениями. оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о нраве иного лица на соответствующий земельный участок».

Таким образом, Пленум подтвердил логику налогового органа: «есть бумажка – плати налог» Однако, 30 октября 2007 года вступил в силу закон, устанавливающий порядок выкупа земли под приватизированными предприятиями.

Данный вопрос стоял на повестке дня с 2001 года, когда был принят новый Земельный кодекс. Согласно кодексу, все предприятия, владеющие землей на правах «бессрочного пользования», должны были до 1 января 2004 года выкупить ее или взять в аренду. Однако цена выкупа оказалась для многих предприятий, владеющих значительной площадью земли, слишком высока. Чтобы выкупить все земли под предприятиями, по различным оценкам, промышленникам пришлось бы заплатить 60-100 миллиардов долларов. Бизнес оказался к этому не готов. Начались активные споры, по какой цене выкупать землю. В результате срок прекращения бессрочного пользования землей был перенесен вначале до 1 января 2006 года, а затем до 2008 года. При таком раскладе, предприятия просто «физически» не могли выкупить землю. А налог платить надо!

Данная статья была опубликована в

ВЕСТНИКЕ ПАЛАТЫ АДВОКАТОВ

САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ № 4(27) 2011 г. стр. 29

Ссылка на сайт в сети Интернет:

http://back.paso.ru/docs/vestnik/Vestnik-4%2827%29.pdf

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>